상가건물임대차 차임연체 해지, 계약갱신요구권, 권리금

 

오늘은 상가건물임대차계약의 경우 임차인의 차임연체를 원인으로 한 임대인의 해지, 계약갱신요구권, 권리금회수기회보장에 대해서 알아보겠습니다.

상가건물 임대차계약의 경우에 임차인의 차임연체에 대하여 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

위 상가건물임대차보호법 제10조의 8은 2015. 5. 13.에 신설된 조문으로서 신설 이전에는 민법 제640조에 따라 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있었습니다.

민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.[본조신설 2015. 5. 13.]

 

그렇다면 상가건물 임대차 계약이 갱신된 경우에 임차인이 계약 갱신전 1회, 갱신 후 2회 연체한 경우에 임대인은 임차인의 3기의 차임액이 연체되었다며 계약해지가 가능할까요?

대법원은 위 상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 조항이 신설되기 이전에, 민법 제640조가 적용되던 당시에 상가건물임대차계약의 경우 임차인이 갱신전 1회, 갱신후 1회 총합 2회 연체하여 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 이를 원인으로 임대차 계약을 해지할 수 있다고 판시한 바 있습니다.

대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결

갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다

 

위 판례의 근거는 갱신된 임대차계약의 내용 및 성질은 갱신 전의 임대차계약과 동일성이 있으며, 임대차계약이 갱신된 후에는 갱신 전 연체한 차임을 지급할 유인이 사라지게 된다는 점, 임대인으로 하여금 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 벗어날 수 없게하여 오히려 차임지급의무를 성실하게 이행하지 않은 임차인을 보호하는 것으로서 형평에 반한다는 점을 들고 있습니다.

참조

가. 앞서 본 바와 같이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 위 법의 적용을 받는 상가건물의 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 같은 항 단서 소정의 사유가 있는 경우 외에는 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없다고 규정하고 있는데, 위 규정에 따라 갱신된 임대차계약은 내용 및 성질에 있어서 갱신 전의 임대차계약과 동일성이 있다고 할 것이다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 본문이 “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다”고 규정하고, 대법원이 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임차보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다고 판시한 것(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결 등 참조)도 이와 같은 전제에 서 있는 것이다. 그리고 상가건물의 임대차계약이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 임차인의 일방적인 갱신요구에 의하여 갱신된 경우에 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체하여야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 그 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 된다. 이는 임대인으로 하여금 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고, 오히려 차임지급의무를 성실하게 이행하지 아니한 임차인을 보호하는 것으로서 형평에 반한다. 또한 임대차계약이 갱신된 후에는 임차인이 갱신 전에 연체한 차임을 지급할 유인이 사라지게 되므로, 앞서 본 바와 같이 민법 제640조가 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 마련하여 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에도 반한다.

 

따라서 판례의 취지와 근거를 살펴볼 때, 상가건물임대차계약의 경우 임차인이 갱신 전 1회, 갱신 후 2회의 차임을 연체하여 연체액이 3기 연체액이 달한 경우에 임대인은 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 계약을 해지할 수 있다고 할 것입니다.

또한, 상가건물임대차의 경우 임차인이 차임연체액이 3기의 차임액에 달한 경우 임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

그리고 3기의 차임액을 연체한 임차인은 권리금 회수기회를 보호받지 못합니다.

참조

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)  ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)  ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.