[법률분쟁] 부동산매매 계약파기시 가계약금 반환받을 수 있을까

 

매수인A과 매도인B은 2020. 8. 8.에 마포 래미콘 아파트 1004호에 대하여 매매가격을 5억원으로 하고, 계약금을 5000만원으로, 중도금을 3억원, 잔금을 1억 5000만원으로 하기로 정하였고, 임차인은 위와 같이 정한 당일에 계약금 중 일부인 1000만원을 가계약금으로 지급하고, 나머지 계약금 4000만원은 매매계약서를 작성하는 날인 2020. 8. 15.에  지급하기로 카카오톡으로 약정하고 가계약금 1천만원을 송금한 경우를 생각해보겠습니다.

 

■ 가계약만으로 매매계약이 성립한 것일까

 

민법 제563조는 "매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다."고 규정하고 있습니다. 민법상 매매계약은 양 당사자가 재산권을 이전하고 대금을 지급할 것을 약정만 한다면 매매계약서 등을 작성하는 특별한 방법이 필요하지 아니하다고 할 것이고 구두약정만으로도 계약이 성립한다고 할 것입니다.

대법원은 특히 재산권을 이전하고 대금을 지급할 것을 약정하는 것에 대하여 "계약 당시 특정할 필요는 없고 사후에 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 족하다"고 매매계약의 성립요건을 완화하여 해석하고 있습니다.

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 것이므로 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이며, 그 경우 매매목적물과 대금은 반드시 그 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 족하다고 할 것이다( 대법원 1960.7.7. 선고 4292민상81 및 78.6.27. 선고 78다551, 552 판결 )

매수인A와 매도인B는 2020. 8. 20.마포 래미콘이라는 특정 아파트의 호수를 지정하여 5억원이라는 특정 매매대금 액수를 확정하여 카카오톡으로 약정하였기 때문에, 매매계약서를 작성하였는지 여부와관계없이, 계약금을 지급하였는지 관계없이, 2020. 8. 8. 매매계약이 성립하였다고 볼 수 있습니다.

 

■ 계약 파기 시 가계약금은 돌려받을 수있을까

 

매도인의 계약파기 시

 

매도인B는 매수인A와 매매계약을 체결한 2020. 8. 8. 이후인 2020. 8. 13.매수인C가 10억에 사겠다며 자기에게 팔라고 하자, 매도인B는 매수인A에게 매매계약을 파기한다고 하며 가계약금 1000만원을 돌려주겠다고 합니다.

민법상 계약금은 원칙적으로 별도의 약정이 없는 한 해약금으로 추정되므로, 당사자의 일방이 이행에 착수(매수인의 중도금 지급 또는 매도인의 목적물 인도)할때까지 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 2배액을 제공하고 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법  제565조).

대법원은 위와 같이 매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판시한 바 있습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).

그 근거로 첫 번째, 계약금 전액이 아닌 일부만 지급한 경우에는 계약금계약이 성립하지 않기 때문에 매도인이 임의로 민법 제565조에 따라 해제할 수 없고, 두 번째, 설령 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라는 점을 들었습니다.

즉, 매도인B는 가계약금조로 받은 계약금 1000만원이 아닌 본래 계약금 5000만원의 2배인 1억원을 상환하면서 계약을 해제해야 합니다. 

 

매수인의 계약파기 시

 

 매수인A가 계약을 파기하는 경우에는 가계약금을 포기해야 합니다.

대구지방법원은  갑이 을과 부동산매매계약의 가계약을 체결하여 을에게 가계약금을 지급하였다가 본계약 체결을 포기하고 가계약금의 반환을 구한 사안에서, "매매계약과 관련하여 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 매수인에게 일방적인 매매계약 체결요구권을 부여하는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환 역시 포기하도록 한 것이므로, 본계약 체결을 스스로 거부한 갑은 가계약금의 반환을 청구할 수 없다"고 판시한 바 있습니다(대구지방법원 서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결).

대구지방법원의 사실관계는 다음과 같습니다.

원고는 목적부동산에 관하여 매매대금 2억 7,000만 원, 잔금지급일 2018. 10. 중순, 계약금은 매매대금의 10%, 가계약금은 300만 원이라는 피고의 제안을 받고, 2018. 4. 27. 피고에게 가계약금 명분으로 300만 원을 송금하였다

 

 

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